Le nouveau dispositif Jeanbrun+ : Jeanbrun + LLI combiné, pour un triple avantage fiscal

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun+ ?

Une combinaison entre deux dispositifs compatibles

Le Jeanbrun+ repose sur l’association de deux régimes distincts reconnus comme juridiquement compatibles par la législation en vigueur :

• Le statut du bailleur privé Jeanbrun, porté par le ministre du logement Vincent Jeanbrun et adopté dans la loi de Finances 2026, applicable jusqu’au 31 décembre 2028.
• Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), rendu accessible aux particuliers via une personne morale comme une SCI depuis début 2025.

Cette compatibilité réglementaire est le fondement du dispositif Jeanbrun Plus. Elle permet à un même projet immobilier de mobiliser simultanément plusieurs leviers fiscaux au lieu d’en choisir un seul.

Une alternative directe au Pinel

Depuis la fin du Pinel et du Pinel+ fin 2024, les investisseurs en immobilier neuf n’avaient plus de dispositif central pour réduire leur fiscalité. Le Jeanbrun+ comble ce vide avec une logique différente : là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe et ponctuelle, le Jeanbrun+ s’appuie sur une optimisation fiscale globale et durable, construite sur trois avantages cumulables.

Son objectif affiché est double : permettre aux investisseurs de réduire leur charge fiscale sur le long terme, et contribuer à la mise sur le marché de logements neufs dans les zones tendues à des loyers intermédiaires.

Un simulateur IA dédié pour évaluer son projet en temps réel

Pour permettre aux investisseurs de s’approprier ce mécanisme complexe, le promoteur GreenCity Immobilier a développé un outil d’accompagnement innovant : le Simulateur Jeanbrun+. Directement accessible en ligne via https://monjeanbrun.com/, cette interface intègre un agent conversationnel doté d’une intelligence artificielle experte. Comme le montre la plateforme de GreenCity, cet outil exploite en temps réel les derniers référentiels de la Loi de Finances 2026. L’investisseur peut y poser directement ses questions (sur les villes éligibles, le calcul des impôts ou les différences avec l’ancien Pinel) et obtenir instantanément une simulation personnalisée et chiffrée de ses leviers fiscaux. Ce parcours digital, disponible 24h/24 et sans engagement, est conçu comme une première étape d’aide à la décision avant la mise en relation avec un conseiller expert pour affiner le montage en SCI.

Pourquoi parle-t-on d’un triple avantage fiscal ?

Le Jeanbrun+ génère trois types d’économies fiscales distinctes, qui peuvent se cumuler dans un même investissement :

Ces trois avantages ne fonctionnent pas comme une simple réduction d’impôt sur une ou deux années. Ils s’inscrivent dans une logique d’optimisation patrimoniale étalée sur toute la durée de détention du bien, ce qui les rend particulièrement intéressants pour les investisseurs qui construisent un patrimoine à long terme.

Premier avantage : l’amortissement du bien immobilier

Le principe de l’amortissement en Jeanbrun

L’amortissement est une notion empruntée à la comptabilité : il s’agit de déduire fiscalement la dépréciation progressive du bien immobilier dans le temps. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, cette déduction est imputable sur le revenu global de l’investisseur, ce qui produit une baisse concrète de l’impôt sur le revenu chaque année.

Un effet direct sur l’impôt sur le revenu

La déduction produite par l’amortissement vient réduire le revenu net imposable du foyer fiscal chaque année. Combinée aux autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière hors LLI, ADI), elle permet de construire un déficit foncier optimisé qui réduit mécaniquement la base d’imposition et, in fine, le montant de l’impôt à payer.

L’objectif est de produire un déficit foncier cumulé avec l’amortissement aussi proche que possible du maximum autorisé, pour maximiser la déduction sur le revenu global.

Deuxième avantage : la créance sur la taxe foncière

Un mécanisme propre au LLI

Dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire, les investisseurs qui passent par une personne morale (notamment une SCI à l’IR) bénéficient d’un avantage spécifique : une créance d’impôt équivalente à la taxe foncière due chaque année.

Ce mécanisme est distinct de l’amortissement Jeanbrun. Il s’applique indépendamment et se cumule avec les deux autres piliers fiscaux du dispositif.

Une économie calculable sur 20 ans

La créance liée à la taxe foncière peut être perçue chaque année pendant une durée maximale de 20 ans. Pour un bien dont la taxe foncière s’élève à 1 300 euros par an, cela représente une économie totale de 26 000 euros sur la durée complète, à conditions fiscales constantes. Les montants réels varient évidemment selon le bien, sa localisation et la fiscalité locale applicable.

Troisième avantage : la TVA réduite à 10 %

Un gain immédiat dès l’achat

Les logements neufs éligibles au LLI bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % en régime standard. Cette réduction s’applique directement sur le prix d’acquisition et produit une économie dès la signature de l’acte notarié.

Pour un T2 affiché à 224 000 euros sur le marché, le prix en LLI peut descendre à environ 205 000 euros, soit 19 000 euros d’économie à l’achat. C’est un avantage concret, immédiat, qui n’est soumis à aucun délai ni à aucun remboursement différé.

Un impact direct sur la rentabilité de l’opération

Le prix d’achat est l’un des paramètres les plus déterminants dans le calcul de la rentabilité locative. Une acquisition moins chère produit plusieurs effets positifs en cascade :

• Un rendement locatif amélioré mécaniquement.
• Un besoin de financement réduit et donc des mensualités de prêt moins élevées.
• Un effort d’épargne mensuel allégé.
• Un meilleur potentiel de valorisation nette à long terme.

Les conditions à respecter pour investir en Jeanbrun+

Investir via une personne morale

L’accès au LLI pour les particuliers nécessite de passer par une structure juridique adaptée, notamment une SCI à l’IR (Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur le revenu). Ce prérequis implique une organisation plus structurée qu’un achat classique en nom propre, avec des formalités juridiques et comptables à anticiper.

Acheter un logement neuf éligible

Le dispositif est réservé aux logements neufs, généralement acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les zones géographiques éligibles sont limitées aux zones A, Abis et B1, qui correspondent aux marchés locatifs les plus tendus en France.

Respecter une durée de détention et de location de 16 ans

Le bien doit être détenu et loué sur une durée minimale de 16 ans révolus. C’est une contrainte forte qui oriente clairement le Jeanbrun+ vers une stratégie patrimoniale de long terme. Les investisseurs qui envisagent une revente rapide ou un horizon court ne correspondent pas au profil cible de ce dispositif.

À titre de comparaison, le statut du bailleur privé seul (Jeanbrun sans LLI) requiert 9 ans de détention minimum. Le LLI allonge cet engagement à 16 ans en contrepartie des avantages supplémentaires qu’il apporte.

Respecter les plafonds de loyer et de ressources

Le principe du LLI impose deux types de plafonds cumulatifs : les loyers pratiqués doivent rester inférieurs aux valeurs de marché et conformes aux barèmes intermédiaires (identiques aux plafonds LLI et Pinel), et les locataires doivent respecter des plafonds de ressources définis par décret. L’objectif est de réserver ces logements à des ménages aux revenus intermédiaires, ni trop modestes (logement social), ni suffisamment aisés pour accéder librement au marché.

Ne pas louer à certains proches

Le logement ne peut pas être loué à des membres de la famille ni aux actionnaires de la SCI. Cette règle vise à prévenir les usages détournés du dispositif à des fins purement personnelles.

Exemple concret d’un investissement Jeanbrun+

Situation de départ du foyer fiscal

Prenons un exemple illustratif : un couple avec 2,5 parts fiscales, percevant 70 000 euros de revenus nets imposables, avec un impôt sur le revenu de 5 813 euros (TMI de 30 %). Ce profil correspond à l’investisseur type auquel s’adresse le Jeanbrun+.

L’investissement : un T2 en zone A

Le gain fiscal global sur 20 ans

GreenCity Immobilier est un promoteur immobilier français spécialisé dans la construction et la commercialisation de logements neufs. Acteur engagé dans l’investissement locatif, il accompagne les particuliers sur des dispositifs comme le LLI, le statut du bailleur privé et le Jeanbrun+, en proposant une offre de programmes neufs situés en zones éligibles. Ses équipes fournissent des simulations fiscales détaillées pour chaque profil d’investisseur. Dans l’exemple chiffré proposé par GreenCity Immobilier, le gain fiscal global est estimé à environ 78 900 euros sur 20 ans pour le profil retenu, réparti comme suit :

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et reposent sur les hypothèses de l’exemple source. Les gains réels dépendent du bien, de sa localisation, du montage retenu, de l’évolution des taux et de la situation fiscale personnelle de l’investisseur.

À quel profil d’investisseur s’adresse le Jeanbrun+ ?

L’investisseur fortement imposé

Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’amortissement produit une économie d’impôt significative. Le Jeanbrun+ est particulièrement adapté aux foyers fiscaux avec une TMI de 30 % et au-delà. En dessous de ce seuil, l’avantage fiscal est moins prononcé et d’autres dispositifs peuvent s’avérer plus pertinents.

L’investisseur patrimonial sur le long terme

L’engagement de 16 ans de détention et de location est une contrainte non négligeable. Elle correspond à une logique de constitution de patrimoine progressif, idéale pour préparer une retraite, transmettre un bien à ses enfants ou structurer une stratégie d’indépendance financière. Ce n’est pas un outil de court terme.

L’investisseur qui préfère la location nue à la location meublée

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet lui aussi d’amortir un bien immobilier, mais dans un cadre de location meublée, avec ses contraintes propres (mobilier, bail mobilité, régime BIC). Le Jeanbrun+ apporte une logique d’amortissement à la location nue, plus simple à gérer au quotidien pour un propriétaire non-professionnel.

Jeanbrun+, LLI, LMNP, Pinel : quelles différences ?

Différence avec le Pinel

Le Pinel fonctionnait par réduction d’impôt directe, calculée en pourcentage du prix d’achat sur une durée choisie. Le Jeanbrun+ ne réduit pas l’impôt directement : il réduit d’abord le revenu imposable via l’amortissement, et génère des économies sur l’achat (TVA) et les charges récurrentes (taxe foncière). La logique est différente et potentiellement plus performante sur le long terme pour les profils fortement imposés.

Différence avec le LMNP

Le LMNP permet un amortissement comparable, mais en location meublée soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le Jeanbrun+ applique une mécanique d’amortissement à de la location nue, régie par le régime foncier. Les contraintes ne sont pas les mêmes : bail, mobilier obligatoire, fiscalité des revenus, structure juridique et conditions de sortie diffèrent sensiblement.

Différence avec un investissement locatif classique

Un achat locatif standard ne bénéficie d’aucun des trois leviers du Jeanbrun+ : pas de TVA réduite, pas de créance sur la taxe foncière, pas d’amortissement déductible du revenu global. En contrepartie, il offre une liberté totale sur le choix du bien, du locataire, du loyer et de la durée de détention.

Les limites et précautions à connaître

Une durée d’engagement longue

16 ans de détention et de location constituent une contrainte réelle. Revendre avant cette échéance expose l’investisseur à une remise en cause des avantages fiscaux perçus. Il faut donc avoir une vraie vision patrimoniale avant de s’engager, et s’assurer que la situation personnelle et financière permet de tenir sur cette durée.

Des contraintes de location encadrées

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires réduisent la liberté de l’investisseur par rapport à un investissement libre. Dans certaines zones, la différence entre le loyer intermédiaire plafonné et le loyer de marché peut être significative, ce qui limite le rendement locatif brut.

Une structuration plus complexe qu’un achat en nom propre

La création et la gestion d’une SCI impliquent des formalités juridiques (statuts, enregistrement, comptes annuels), des coûts de création et une obligation de tenue comptable. Ce surcoût doit être intégré dans le calcul de rentabilité globale de l’opération.

Une rentabilité à évaluer au cas par cas

Les avantages fiscaux ne suffisent pas à justifier un investissement. Les fondamentaux restent déterminants : emplacement du bien, dynamisme du marché locatif local, prix au mètre carré par rapport au marché, charges prévisionnelles, conditions de financement, taxe foncière locale et potentiel de revente à terme.

Les erreurs à éviter avant d’investir en Jeanbrun+

• Se focaliser uniquement sur l’avantage fiscal en négligeant la qualité intrinsèque du bien.
• Ne pas vérifier l’éligibilité du logement au LLI (zone, type de bâtiment, promoteur).
• Sous-estimer la durée d’engagement de 16 ans et ses implications en cas de changement de situation.
• Oublier d’intégrer les frais de création et de gestion annuelle de la SCI dans le calcul de rentabilité.
• Acheter dans une zone peu dynamique localement, même si elle est théoriquement éligible.
• Ne pas comparer le prix LLI proposé avec les prix réels du marché neuf dans la même zone.
• Négliger les contraintes de plafonds de loyers et de ressources dans l’évaluation du rendement.
• Confondre le gain fiscal global sur 20 ans avec un gain annuel disponible immédiatement.

Faut-il se faire accompagner pour investir en Jeanbrun+ ?

Le Jeanbrun+ est un dispositif qui mêle immobilier, fiscalité et montage juridique. Sa mise en oeuvre correcte nécessite une coordination entre plusieurs compétences : promoteur immobilier, conseiller en gestion de patrimoine, notaire et expert-comptable pour la gestion de la SCI.

Un accompagnement professionnel permet notamment de :

• Identifier des programmes immobiliers éligibles dans les zones A, Abis et B1.
• Réaliser une simulation fiscale personnalisée en fonction de la situation du foyer.
• Créer et structurer la SCI dans les conditions optimales.
• Vérifier la cohérence des plafonds de loyers et de ressources avec le marché local.
• Mettre en place le financement et optimiser la structure du prêt.
• Assurer le suivi locatif et la gestion administrative sur la durée.

GreenCity Immobilier est un promoteur immobilier neuf dont l’activité couvre la conception, la construction et la commercialisation de résidences en zones tendues. Reconnu pour son expertise sur les dispositifs d’investissement locatif (LLI, Jeanbrun, Jeanbrun+), il propose un accompagnement global, de la sélection du programme jusqu’à la mise en location, incluant la simulation fiscale, le montage juridique de la SCI et le suivi locatif sur la durée.